Wat is het doel van het project Funderingsonderzoek Lusthofkwartier?

Het project Funderingsonderzoek Lusthofkwartier heeft als doel om meer inzicht te krijgen in de staat van de houten paalfunderingen. Hier komen eigenaren pas achter door gezamenlijk funderingsonderzoek te doen. Projectleider Maaike Slingerland begeleidt eigenaren tijdens dit traject. Dat doet zij samen met Donny Semeleer. Het project is een samenwerkingsverband tussen de gemeente Rotterdam, woningcorporatie Woonstad Rotterdam en de Bewonersvereniging Lusthofkwartier.

 

Wat is de oorzaak van een funderingsprobleem?

Vaak betreft dit een combinatie van de volgende factoren:

  • Negatieve kleef
  • Droogstand aantasting door schimmels
  • Bacteriële aantasting grondwater
  • Constructieve fouten: te weinig palen, gebruik van palen met een slechte houtkwaliteit, niet diep genoeg geheid, overbelasting van het pand zelf

Is er subsidie beschikbaar voor onderzoek naar mijn fundering?

Er is subsidie beschikbaar voor bloksgewijs funderingsonderzoek. De gezamenlijke eigenaren zijn opdrachtgever en worden vertegenwoordigd door een contactpersoon. Als aan deze voorwaarden is voldaan, dan bedraagt de maximale subsidie 75% tot een maximum van €1500,- per eigenaar (per jaar). De gemeente berekent de subsidie op basis van het aantal wooneenheden en het aantal eigenaren. De berekening van de beleidsregel is hier te lezen. Deze subsidie wordt aangevraagd bij de gemeente Rotterdam door het onderzoeksbureau: funderingsloket. Het rapport wordt vervolgens opgenomen in openbare registers, dus bijvoorbeeld op een website van de gemeente.

Doel van het project Funderingsonderzoek Lusthofkwartier is om zoveel mogelijk inzicht te verkrijgen in de staat van de houten paalfunderingen in dit gebied. Daarvoor worden eigenaren gezocht die willen optreden als contactpersoon voor hun bouwblok. Op de contactpagina van deze website kunnen zij hun gegevens invullen. Projectleider Maaike Slingerland kan deze eigenaren zo het beste begeleiden in het traject naar gezamenlijk funderingsonderzoek.

Ik wil wel funderingsonderzoek doen, maar hou de uitkomst graag voor mezelf. Mag dat?

In principe is een onderzoeksrapport dat in uw opdracht is uitgevoerd, uw eigendom en vertrouwelijk. Echter, wanneer u een subsidie krijgt van de Gemeente Rotterdam voor het onderzoek, dan is de voorwaarde van de subsidieverstrekker dat de resultaten openbaar gebruikt mogen worden. Daarnaast bent u verplicht om alle informatie te verstrekken over de kwaliteit van de woning als u deze wilt verkopen. Dit is de zgn. informatieplicht. Dat betekent dat u verplicht bent om het onderzoeksrapport met conclusies te verstrekken.

Zeker als uw fundering in orde is, is het raadzaam om deze informatie te delen met uw buren en de gemeente. Ook als de conclusie minder positief is dan is het goed om de uitkomst te delen. Er moet dan iets gebeuren om uw pand in stand te houden en dat kunt u meestal niet alleen. In enkele gevallen lukt het soms om preventieve maatregelen te nemen en kunt u zo een toename van schade aan het casco van uw pand voorkomen.

Er is niets te zien aan mijn pand: dan heb ik toch geen funderingsprobleem?

Funderingen zitten onzichtbaar onder de grond. Hierdoor is het niet zomaar zichtbaar of er problemen zijn. Alleen wanneer er boven de grond gevolgschade ontstaat. Dat laatste gebeurt niet altijd en soms alleen maar bij een deel van een bouwblok. Bij veel funderingsonderzoeken in het verleden bleek dat bij bijna de helft van de panden wel sprake was van een funderingsprobleem, terwijl er boven de grond nog nauwelijks iets van te merken was. Als u dus informatie krijgt dat er misschien funderingsproblemen zijn, dan kunt u daar het beste serieus mee omgaan. Om zekerheid te krijgen is het aan te raden om samen met de andere eigenaren in uw woonblok funderingsonderzoek uit te laten voeren volgens de F3O-richtlijn.

Wat kan ik doen als ik vermoed dat ik een slechte fundering heb?

Houten paalfunderingen onder bestaande, soms historische panden, zijn letterlijk de basis onder veel gebouwen. Deze kan ook na verloop van honderden jaren nog goed functioneren. Een houten paalfundering kan echter door diverse oorzaken worden bedreigd: overbelasting van de palen, aantasting van het hout door droogstand of aantasting onder water. Omdat de staat van de fundering meestal niet aan het pand is af te zien, is het belangrijk een gedegen onderzoek uit te voeren.

Wat laat een funderingsonderzoek zien?

Een funderingsonderzoek laat zien hoe de kwaliteit van een fundering is. Dit onderzoek moet gebeuren volgens landelijke richtlijnen opgesteld door de Organisatie Onafhankelijk Onderzoek Funderingen (F3O). Dan komt u in aanmerking voor subsidie van de gemeente Rotterdam. Op de website fundering010.nl staat een stappenplan voor eigenaren.

Om welk gebied en welke panden gaat het?

In de stad bevinden zich ongeveer achtduizend panden waarvan de kwaliteit van de houten paalfundering onzeker is. Een deel daarvan (15%) bevindt zich in het Lusthofkwartier. Dat is het gebied tussen de Oudedijk en de Oostzeedijk-beneden, en de Willen Ruyslaan en de Voorschoterlaan. Het gaat hierbij alleen om vooroorlogse woningen met een houten paalfundering.

projectgebied

Is de problematiek urgent?

Dit project is in het leven geroepen omdat vanuit meerdere trajecten en samenwerkingsverbanden blijkt dat er meer kennis nodig is over de staat van de houten paalfunderingen. Zo is er een risicokaart van de gemeente Rotterdam en zijn er onderzoeksresultaten van Woonstad Rotterdam bekend in dit gebied .

Er worden contactpersonen gezocht per blok: wat houdt dit in?

Per onderzoeksblok is er een eigenaar contactpersoon namens de buren in dat blok. Hij of zij overlegt met de buren, vraagt de offertes voor onderzoek aan en houdt rechtstreeks contact met Maaike Slingerland en Donny Semeleer van het project Fundering010. Verspreid over enkele maanden neemt dit enkele uren tijd in beslag.

Aanmelden als contactpersoon kan hier.

Mijn buren hebben geen brief ontvangen: waarom niet?

Als de betreffende bewoner een huurder is dan kan dat kloppen, want alleen de eigenaren van panden zijn aangeschreven. Ook als die buiten de stad wonen. Eigenaren zijn verantwoordelijk voor de fundering van het pand.

De gegevens zijn verkregen via het kadaster. Het kan zijn dat mensen inmiddels zijn verhuisd: daarom is persoonlijk contact tussen buren onderling heel belangrijk. Hier is een rol weggelegd voor de contactpersoon van het onderzoeksblok.

Is er verschil in verplichtingen tussen eigenaren met grond in eigen bezit en die met grond in erfpacht?

Nee.

Wat is de waarde van funderingsonderzoek uit het verleden?

De waarde van een onderzoek ouder dan 5 jaar is niet groot. Zeker niet als het slechts een inspectie of keuringsrapport is, en geen volledig en uitgebreid onderzoek.

Vanaf welk jaar beschikken panden niet over houten palen?

Algemeen geldt dat de problematiek met name speelt bij vooroorlogse woningen. Vanaf 1970 worden geen houten palen meer gebruikt.

Ik heb een drie meter diepe kelder. Dan geldt het eventuele probleem toch niet voor mij?

U bedoelt dat de houten palen dan dieper liggen en de kans groter is dat ze onder water staan? Toch kunnen er ook dan problemen zijn, want behalve grondwaterstanden kunnen er ook andere oorzaken zijn voor funderingsproblemen.

Als ik geen onderzoek uitvoer, dan hoef ik bij een eventuele verkoop van mijn pand toch niks te melden over de eventuele staat van de fundering?

Als binnen bekwame tijd (vaak klachttermijn van 2 maanden) door de nieuwe koper ontdekt wordt dat er misschien iets is met de fundering, dan kan hij of zij de koop laten ontbinden of de vorige eigenaar laten meebetalen aan de kosten voor herstel. Win hiervoor juridisch advies in.

Ik heb recent een huis gekocht. Non-conformiteit, wat is daarvoor de termijn?

Heeft een woning gebreken waardoor deze niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woning nodig zijn, dan kan er sprake zijn van non-conformiteit. Dit kan het geval zijn bij een gebrekkige fundering. Het is daarom belangrijk om voorafgaand aan koop-verkoop gedegen onderzoek te doen naar de staat van de fundering. Dat geldt zowel voor koper als verkoper, zodat u niet voor verrassingen achteraf komt te staan.

 

Heeft u een woning gekocht, waarvan u ontdekt dat er sprake is van een funderingsprobleem, dan kunt u mogelijk de kosten van herstel geheel of gedeeltelijk verhalen op de vorige eigenaar, zelfs als deze het funderingsgebrek niet kende. Eigenaren die recent een woning hebben gekocht en geconfronteerd worden met (vermoedens van) funderingsproblemen, doen er verstandig aan hierover tijdig juridisch advies in te winnen. Tijdig omdat er sprake is van een klachtplicht. De wet schrijft voor dat u binnen bekwame tijd moet klagen. Binnen bekwame tijd wordt vaak uitgelegd als een klachttermijn van maximaal twee maanden. Ofwel: binnen de klachttermijn moet u de vorige eigenaar informeren over de situatie.

Doet u dat te laat, dan kan het zijn dat u geen beroep meer kunt doen op non-conformiteit. De klachttermijn gaat in op het moment waarop de eigenaar voor het eerst hoort over (mogelijke) funderingsproblemen. Dat kan bijvoorbeeld zijn het moment waarop u een uitnodiging ontvangt over een informatiebijeenkomst over funderingsproblematiek in uw straat. Of het moment waarop uw buurman u plotseling vertelt dat funderingsonderzoek ernstige funderingsproblemen heeft uitgewezen die spoedig moeten worden verholpen.

Bent u recent geconfronteerd met funderingsproblemen? Aarzel dan niet en win zo snel mogelijk juridisch advies in. Dat kan u een hoop geld en tijd schelen. (bron: rotterdam.nl/funderingsloket)

Ik wil een huis kopen, waar moet ik op letten?

Funderingsherstel is kostbaar. Het kost gemiddeld € 50.000,- per woning. Het is daarom belangrijk dat u weet wat u koopt en dat u dus betrouwbare informatie heeft over de staat van de fundering. De verkoper heeft informatieplicht en moet o.a. gebreken melden.

In de praktijk komt het voor dat verkopers en makelaars niet altijd informatie kunnen of willen geven over de fundering. De koper heeft onderzoeksplicht en moet zich inspannen om o.a. de staat van de woning te onderzoeken. Hiervoor wordt vaak een bouwkundige keuring gedaan. Die zegt alleen niet veel over de staat van de fundering: inzicht in de staat van de houten paalfundering kan worden verkregen door een F3O-funderingsonderzoek.

Hoeveel tijd is nodig voor de onderzoeksfase?

De doorlooptijd voor de offerte uitvraag, planning, onderzoek en terugkoppeling van resultaten beslaat 10 tot 16 weken.

Het onderzoek zelf ter plekke duurt ongeveer een uur.

Wat zegt de fundering van mijn buurman over mijn fundering?

Als uw buurman funderingsproblemen heeft is de kans groot dat dat ook voor u opgaat. Daarom is het belangrijk om gezamenlijk funderingsonderzoek uit te voeren. Als het pand van uw buurman een onderzoekseenheid vormt met uw pand, dan is het aan te raden om funderingsproblemen bloksgewijs aan te pakken. Dat wil zeggen: met alle panden die de fundering delen. Daarnaast is het goedkoper om het gezamenlijk te doen.

 

Deelt Woonstad Rotterdam mee in de onderzoekskosten?

Nee, zij hebben al onderzoek gedaan volgens de F3O-richtlijn. De gemeente Rotterdam zal wel gewoon subsidie verlenen als er voldoende particuliere eigenaren mee willen doen met funderingsonderzoek.

Worden de onderzoeksgegevens van Woonstad Rotterdam meegenomen in dit project en zo ja, hoe?

Woonstad Rotterdam stelt haar gegevens beschikbaar aan directe buren. Bovendien worden de uitkomsten meegenomen als archiefonderzoek. Er is een overzichtskaart met onderzoeksresultaten van Woonstad Rotterdam (voor haar eigen bezit). Deze is opgenomen in de presentatie van de bijeenkomsten die in oktober 2016 zijn gegeven voor eigenaren.

De kleuren op de kaart geven een indicatie van de staat van de houten paalfunderingen van de panden van Woonstad Rotterdam. U ziet de kleur ‘rood’, dat betekent dat Woonstad Rotterdam op korte termijn de fundering zal herstellen. De kleur oranje betekent ‘matig’; een handhavingstermijn van 5 tot 20 jaar. Op de kaart van Woonstad Rotterdam zie je deze kleur oranje veel: het is belangrijk om meer onderzoek te doen onder particulier bezit. Doe daarom mee met het project Gezamenlijk Funderingsonderzoek Lusthofkwartier.

Hoeveel tijd is nodig voor eventueel herstel?

Afhankelijk van de eigenaren kan het voorliggende besluitvormingsproces bijvoorbeeld 1,5 jaar duren. Daadwerkelijk herstel duurt per pand 6 tot 8 weken.

Hoe kun je funderingen herstellen?

De gemeente Rotterdam heeft een presentatie over de manieren van herstel bij houten paalfunderingen.

De kosten zijn grofweg 900-1000 euro per vierkante meter oppervlak plus de kosten van herstel van eventuele cascoschade. De meeste banken verstrekken alleen een lening als u een geldig onderzoeksrapport kunt tonen.

Wat hebben mijn buurman en ik met elkaar te maken bij eventueel herstel?

Herstellen kan je niet zomaar doen zonder toestemming van de buren. Als uw buurman zijn pand stabiliseert, terwijl uw pand door funderingsproblemen zakt, dan kan er verdere schade aan uw pand ontstaan. Daarnaast speelt mandeligheid een belangrijke rol. In dat geval is er sprake van een gemeenschappelijke muur. Het Burenrecht zegt over mandeligheid: ‘Mandelige zaken moeten op kosten van alle mede-eigenaars worden onderhouden, gereinigd en, indien nodig, vernieuwd’.

Dit verplicht bij urgent funderingsherstel de gezamenlijke eigenaren om de funderingsproblemen aan te pakken. Als een van de gezamenlijke eigenaren weigert, dan kan via de kantonrechter een machtiging worden gevraagd voor de uitvoer van de werkzaamheden. Als in een blok minstens 50% van de eigenaren funderingsherstel wil uitvoeren en de andere eigenaren werken niet mee, dan kan de gemeente worden gevraagd om de andere eigenaren aan te schrijven. Belangrijke voorwaarden zijn dat de eigenaren die wel meewerken hiervoor zowel de financiering als een uitgewerkt herstelplan hebben.

Positief aan gezamenlijk optrekken is het delen van kennis, ervaring en kosten.

Hoe werkt het funderingsfonds?

In 2017 wordt een fonds opgericht waar leningen worden verstrekt voor funderingsherstel tegen soepelere condities dan de banken voor urgente gevallen. De gemeente Rotterdam vindt een termijn van 0 tot 10 jaar urgent. Het fonds is hypothecair maar niet volgens de regels van het AFM. Wat betreft looneisen en waarde van het onderpand gelden andere richtlijnen, waardoor er sneller kan worden geleend. Op dit moment loopt een pilot in het Kleiwegkwartier.

Kan ik de gemeente of de waterschappen aansprakelijk stellen, bijvoorbeeld vanwege lekkende rioleringen?

Dat kan maar heeft gelet op de jurisprudentie tot dusverre weinig zin. Causaliteit moet per geval worden aangetoond en dat is heel lastig.

De wet zegt dat woningeigenaren verantwoordelijk zijn voor het grondwaterpeil onder hun woningen. Bovendien zijn er veel meer mogelijke oorzaken van het achteruitgaan van een houten paalfundering.

Wanneer worden de riolen vervangen in het Lusthofkwartier?

Voor het jaar 2021 (planning).

Nuttige links

Hieronder vindt u een aantal nuttige links over funderingen.

Funderingsloket gemeente Rotterdam
In samenwerking met huiseigenaren, bewonersorganisaties en woningcorporaties organiseert het funderingsloket de gezamenlijke aanpak van funderingsproblemen. Een gezamenlijke aanpak is nodig omdat een fundering meestal een heel bouwblok betreft.

Waterloket
Via het Waterloket blijft u op de hoogte van het waternieuws in Rotterdam. De afdeling Water van Stadsbeheer is verantwoordelijk voor de inzameling en het transport van afvalwater en hemelwater. Om deze taken goed uit te voeren beheert en onderhoudt de gemeente een stelsel van riolen, persleidingen en rioolgemalen.

Stadsarchief
Het Stadsarchief Rotterdam bewaart archieven van de gemeente Rotterdam. Aan de hand van de bouwtekeningen kunt u mogelijk meer over uw fundering te weten komen. De bouwtekeningen kunt u inzien of opvragen bij het stadsarchief.

Grondwatermeetnet
De gemeente Rotterdam beheert een meetnet van ongeveer 2.000 peilbuizen en peilt daarmee regelmatig de grondwaterstanden in de stad. Op de website kunt u de peilbuisgegevens inzien.

KCAF
KCAF (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek) is een onafhankelijke kennis- en netwerkorganisatie. KCAF zorgt voor het verzamelen, ontwikkelen en ontsluiten van kennis rond de aanpak en preventie van funderingsproblemen. KCAF fungeert als nationaal funderingsloket voor alle vragen rond deze problematiek. Van funderingsonderzoek tot funderingsherstel, van aanpak tot financiering, van preventie tot innovatie.

F3O
F3O is de brancheorganisatie voor onderzoekers aan bestaande (houten) funderingen en partijen die het belangrijk vinden dat funderingen op de juiste wijze en gedegen worden onderzocht. Het doel van F3O is om de kwaliteit van het in Nederland uitgevoerde funderingsonderzoek te bewaken en te verbeteren.

Wanneer geldt een onderzoeksplicht?

Als bij panden met een houten paalfundering sprake is van scheefstand, scheurvorming en andere relevante zaken, zoals uit satellietinformatie naar voren kan komen, kan worden vermoed dat de staat van de fundering zo slecht is dat gevaar voor de gezondheid en veiligheid kan ontstaan, zal het funderings-loket de betrokken eigenaren dringend adviseren onderzoek naar de toestand van die fundering te laten doen.

Indien de eigenaar van een pand of een deel van een pand geen gehoor geeft aan een dringendadvies als bedoeld in het vorige artikel, zal hij worden verplicht dat onderzoek te (laten) doen.

Dit officiële besluit van het College van Rotterdam is terug te lezen via deze link.

Hoe gaat funderingsonderzoek in zijn werk?

De subsidie van de gemeente Rotterdam wordt gegeven indien u het onderzoek laat uitvoeren volgens de richtlijn F3O. Een F3O-funderingsonderzoek bestaat o.a. uit een meting van aanwezige scheuren, de lintvoegen en verzakkingen. Daarnaast worden 1 of meerdere houten palen opgegraven. Dat kan vanaf de straat, of in de kruipruimte (als deze geen vaste vloer heeft). Deze palen worden geïnspecteerd en er worden houtmonsters verzameld. De houtmonsters worden onderzocht in een laboratorium. F3O over F3O-funderingsonderzoek.